ОТДЕЛ ПРОДАЖ
| Москва: | |
| Адрес: |
г.Москва, Ленинский пр-т, д.42, корп.1 |
| Тел.: | (495) 221-50-50 |
| Факс: | (495) 221-50-50 |
| e-mail: | ideal-house@dial.ru |
| Сочи: | |
| Адрес: |
г.Сочи, ул. Гагарина, д. 49а |
| Тел.: | (8622) 555 000 |
Журнал "Дайджест недвижимости", июль - август 2006 года
Сочи. Инвестиционная арифметика
Согласно последним статистическим данным, сегодня Краснодарский край по валовому объему инвестиций занимает третье место в стране и первое место в Южном федеральном округе. В фокусе инвесторов оказываются промышленность, сельское хозяйство, транспорт, однако пальму первенства прочно удерживают курортно-туристические зоны, прежде всего — город Сочи. Нынешних и потенциальных «вкладчиков» здесь уважают и привечают, однако жизнь инвестора на черноморских берегах далеко не так светла и беспечна, как многим хотелось бы: наряду с очевидной выгодой от капиталовложений необходимо учитывать и многочисленные риски.
Риски, которые не выбирают. Но минимизируют
О рисках и негативных факторах, влияющих на решение о выходе на сочинский рынок инвесторов и девелоперов, речь шла на первом Межрегиональном форуме «Строительный потенциал и инвестиционные возможности регионов России», который состоялся в рамках прошедшей в апреле этого года очередной выставки REALTEX. В докладе, подготовленном специалистами холдинга «ДИАЛ Строй Инвест», в качестве негативных факторов отмечались, например, слабо развитая курортная инфраструктура города, проблемы с инженерно-транспортными коммуникациями, отсутствие утвержденного генерального плана, сложные геолого-сейсмические и климатические условия (необходимость использования особых строительных технологий приводит к увеличению сроков строительства, росту цен и в целом к изменению и удорожанию проекта). Нельзя не принимать во внимание и значительные ограничения, налагаемые природоохранным законодательством: например, в соответствии с ним некоторые земельные участки можно использовать только на правах аренды.
Риски девелопера, задумывающегося о работе в Сочи, разделены на три группы. Первая — риски экономические, подразумевающие возможное изменение соотношения спроса и предложения на вид запланированной застройки в регионе. В частности, к снижению спроса может привести отсутствие развитой социальной инфраструктуры (выход здесь, похоже, только один — самостоятельное создание инвестиционно-строительной компанией такой инфраструктуры, но какова будет цена вопроса?). Другим фактором экономического риска является наложение органами государственной власти и местного самоуправления различных обременений, предъявление дополнительных условий, словом, опять же появление новых расходов. Компании, работающие в Сочи, уже сталкивались с подобным — когда был изменен порядок заключения договоров, доля города, система ее зачета и т. д. Хочешь, не хочешь, а приходится закладывать в себестоимость проекта подобные варианты.
Вторая группа рисков — технико-производственные, связанные с организацией и производством работ. Что имеется в виду? Например, неразвитость транспортной инфраструктуры, равно как и низкая надежность энергоснабжения и перебои в поставке электроэнергии даже в условиях отсутствия ее дефицита ведут к возникновению риска нарушения сроков строительства. К нарушению не только сроков, но и качества может привести отсутствие в регионе развитой системы аренды/лизинга и обслуживания строительного оборудования и отсутствие местного квалифицированного персонала (хотя последний риск можно минимизировать, если иметь дело с проверенными компаниями, которые в Сочи все-таки имеются).
Наконец, третья группа рисков — нефинансовые, то есть юридические, экологические, административные. Скажем, многоступенчатость сделок с недвижимостью и значительные трудности с оформлением права собственности на объекты заставляют компании и их клиентов обращать особое внимание на юридическую сторону сделок. Кроме того, в районе Сочи особенно велик риск, связанный с использованием против инвестиционно-строительной компании экологической тематики. Именно поэтому серьезная экологическая экспертиза и оформление всех необходимых разрешений должны быть проведены на самых ранних стадиях реализации проекта.
Короче говоря, инвесторам, застройщикам, девелоперам и даже риэлторам, заинтересованным в рынке недвижимости Сочи, надо прежде всего мониторить, оценивать, просчитывать, корректировать, снова оценивать, просчитывать, мониторить — и только после этого строить радужные планы относительно будущей прибыли. А если не научиться управлять рисками, они «сожрут» любой, даже самый интересный, красивый и востребованный в городе проект.
Copyright © "ДИАЛ Строй Инвест"
При полном или частичном использовании материалов активная ссылка на ideal-house.org обязательна.
При полном или частичном использовании материалов активная ссылка на ideal-house.org обязательна.
