ОТДЕЛ ПРОДАЖ
| Москва: | |
| Адрес: |
г.Москва, Ленинский пр-т, д.42, корп.1 |
| Тел.: | (495) 221-50-50 |
| Факс: | (495) 221-50-50 |
| e-mail: | ideal-house@dial.ru |
| Сочи: | |
| Адрес: |
г.Сочи, ул. Гагарина, д. 49а |
| Тел.: | (8622) 555 000 |
Журнал "Мир & Дом. Сочи", № 2 (зима)
Классная жизнь
Несмотря на некоторый спад жилищного строительства в этом году по сравнению с прошлым годом, Сочи по-прежнему лидирует по темпам роста первичного рынка в Южном федеральном округе. А большое количество элитного жилья, построенного в городе, по своим характеристикам ничуть не уступает московским VIP-новостройкам.
Элитная доминанта
В этом году на первичном рынке жилья доминируют элитные новостройки, доля которых составляет около 60%. Другие сегменты первичного рынка сильно отстают от этого показателя. Например, жилье экономкласса составляет 20%, жилье бизнес-класса и социальное (бюджетное) - по 10%. Это говорит о том, что жилищное строительство здесь все больше ориентируется на состоятельного покупателя, а не на рядового горожанина. Если на вторичном рынке и рынке индивидуального жилья сочинцы представлены весьма активно, то на первичном доминируют жители крупных индустриальных центров России, особенно Севера.
В Сочи, как известно, четыре района. Центральный район - это, собственно, и есть исторический центр города с расположенными севернее спальными микрорайонами. Там, как нетрудно догадаться, земля очень дорогая, но, несмотря на это, строительство идет самыми быстрыми темпами. Причем жилые комплексы нередко возводятся даже на таких участках, где стоимость сотки земли может превышать 150 тыс. Это у моря, между берегом и Курортным проспектом, в районе президентской резиденции «Боча ров Ручей».
В Хостинском районе, куда, помимо Кудедепсты, Мацесты и Хосты, попадает южная часть Старого города под названием Верещагинская сторона, также происходит переориентировка строительства на элитное жилье. В первую очередь в микрорайонах, близких к центру, таких как Бытха, Верещагинская сторона, Светлана, в меньшей степени - в Мацесте. В самом южном из районов - Адлерском - элитных домов строится меньше. В основном они сконцентрированы в горнолыжном курорте Красная Поляна и соседней станице Эсто-Садок.
Этим летом на территории Большого Сочи было сдано в эксплуатацию 8 новостроек и выдано разрешение на строительство еще 18 многоэтажек, что, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, выглядит довольно скромно. Надо сказать, что строительство элитных домов осталось на прежнем уровне, а вот объемы возведения новостроек экономкласса сократились. Хотя определенный прогресс есть: точечную застройку постепенно сменяют комплексы недорогого жилья
Застройщикам по-прежнему невыгодно стрить жилье экономкласса, не говоря уже о социальном, дело в том, что на Кубани получить разрешительную документацию на многоэтажную застройку значительно сложнее, чем в Москве. Ко всему прочему, получив права на строительство, девелопер должен будет выполнить определенные обязательства перед городским коммунальным хозяйством - расселить коммуналку, бараки, построить инфраструктуру. Элитное жилье в любом случае окупается за короткий срок, и спрос на него только растет.
Да и юридические сложности, связанные со строительством многоквартирных домов, вынуждают девелоперов искать лазейки для обхода законодательства (например, в виде строительства клубного жилья, в котором квартиры продаются как часть домовладения). Такой опыт уже есть в Большом Сочи, где квартиры в эллитном жилом курорте «Катерина Альпик» в Красной Поляне имеют юридический статус дач. Сейчас в основном строятся дома по 10-20 квартир площадью более 150 кв.м. А цены на клубное жилье только за лето выросли на 30%. Основной спрос был на однокомнатные квартиры. Помимо элитных клубных ДОМОВ явилось и клубное жилье бизнес- и даже ЭКОНОМКЛАССА в зависимости от места расположения застройки.
Однако наиболее высокий рост цен наблюдался вовсе не в элитном сегменте жилья, который насыщен предложениями. Лидируют малогабаритные квартиры в домах экономкласса спальных районов. Такая же ситуация сохраняется и на вторичном рынке. Рост в среднем составляет: в монолитных домах - 7% в месяц, в панельных - до 10%. Причем квартиры продаются, как правило, на стадии котлована. В то же время элитное жилье в этом году далеко не всегда продавалось до того, как дом сдан в эксплуатацию. Застройщики предпочитали подождать, когда цены поднимутся еще выше. А вот жилье экономкласса при низкой прибыльности его девелопмента выгодно продавать на ранних стадиях, чтобы использовать прибыль от продаж для дальнейшего финансирования строительства.
Сегодня аналитики рынка недвижимости встревожены увеличением количества инвестиционных продаж, особенно на рынке домов экономкласса. Фактически это уничтожает рынок предложения экономной «первички»: весь рынок, таким образом, для реального потребителя становится вторичным, тогда как на первичном рынке преобладают спекулятивные сделки. Поскольку на «вторичке» с начала года по сентябрь предложение сократилось примерно на 50%, а первичный рынок ориентируется на строительство жилья элитного и бизнес-класса, в ближайшее время следует ожидать еще большей спекулятивной активности на рынке новостроек экономкласса. По сути, уже в этом году можно говорить, что до потребителей такое жилье по ценам продавца не доходит, так как квартиры иногда преодолевают несколько инвестиционных перепродаж.
Что же касается рынка элитного жилья, то картина здесь более оптимистичная. В настоящий момент цены на новостройки VIP-класса значительно ниже, чем на аналогичные московские проекты, хотя уровень комфорта и развития инфраструктуры уже практически сравнялся со столичным: отставание прослеживается в сфере строительства малоэтажных VIP-строений с обязательным фейс-контролем. Видовые квартиры есть во всех современных сочинских элитных новостройках; пентхаусы и многоуровневое жилье давно уже стали непременным атрибутом не только элитного сегмента рынка, но и бизнес-класса. Ряд жилых комплексов на берегу моря оборудован специальными лифтами, доставляющими жильцов прямо к морю без необходимости преодолевать железнодорожные пути, которые проходят по большей части побережья над самым пляжем. Площадь апартаментов в элитных новостройках уже нередко превышает 200-300 кв.м.
«Умные дома»
В настоящий момент средняя стоимость элитного жилья на первичном рынке составляет около $3,5 тыс. за кв. м (это при его себестоимости $2 тыс.). Наиболее высока она в комплексах «Королевский парк», «Александрийский Маяк» и «Новая Александрия» в Центральном районе Сочи, где только на первом этапе реализации апартаменты продавались по цене от $4,2 тыс. за кв.м. В пентхаусах стоимость квадратного метра может превышать $10 тыс.
Лидером по архитектуре и инфраструктуре среди комплексов является «Александрийский Маяк», который находится в 70 м от моря. Сдача его в эксплуатацию планируется в IV квартале этого года. Жилье имеет окна от пола до потолка, панорамный лифт с видом на море, бассейны, фитнес-центр, ресторан и т.п. Площадь апартаментов - от 182 кв.м и выше, а на верхних этажах домов располагаются двухуровневые пентхаусы.
В «Новой Александрии», сдача которой планируется в IV квартале 2007 г., квартиры меньшей площади, зато предусмотрена свободная планировка и зимние сады. Из любой квартиры открывается вид на море, горы и Дендрарий. В пентхаусах имеются собственные бассейны.
В «Королевском парке», сдача которого намечена на четвертый квартал 2007 г., изюминкой станет ландшафтный дизайн прилегающей территории, где расположится английский парк с субтропической растительностью, будет собственный пляж и открывающийся из каждой квартиры панорамный вид на море. В эксплуатацию уже сдан клубный дом на Курортном проспекте, рядом с гостиницей Radisson SAS Lazurnaya, жилые комплексы «Лазурный», «Дрим Хаус». Все они имеют панорамное остекление, двухуровневые пентхаусы, тогда как в жилом комплексе «Волна» (возле Дендрария), пентхаусы уже трехуровневые. К элитным комплексам также относится жилой курорт «Катерина Альпик». Поскольку в Красной Поляне цены на землю и, соответственно, себестоимость строительства ниже чем в Центральном районе, проект предусматривает площадь апартаментов до 315 кв.м.
В Сочи будут построены и многофункциональные комплексы, например, «Красная Площадь». Этот комплекс, помимо жилой части, включает в себя развитую инфраструктуру - магазины, бутики, ресторан, бар, банк, фитнес-центр. Комплекс представляет собой точечную застройку из нескольких соединенных между собою блоков переменной этажности. Находится он в самом центре города, на улице Войкова, рядом с улицей Горького, городской администрацией, торговой галереей и морской набережной. Кстати, этот комплекс удостоен медали на международной триеннале «Интерарх-2006». Новаторское решение заключается в создании системы «умный дом», благодаря которой управлять собственной квартирой можно будет прямо с мобильного телефона. Элитное жилье строится не только в центре города. Из спальных микрорайонов, прилегающих к Центральному району, под строительство элитного жилья наиболее подходит ул. Виноградная (Новый Сочи). Там сейчас возводится элитный микрорайон «Ривьера». Преобладает, в основном, точечная застройка.
В соседнем Хостинском районе самый известный из элитных комплексов — «Идеал House» на Бытхе, который строится из монолита в сочетании с кирпичом. Расположеные в нем на верхних этажах пентхаусы будут с бассейнами.
В Адлере последние сданные в эксплуатацию объекты элитной застройки представляют собой, чаше всего, малоэтажные клубные дома вблизи Курортного городка
Панорамный бизнес-класс
Средняя стоимость квадратного метра недвижимости бизнес-класса в Сочинском регионе - около $1,6 тыс. при себестоимости $1,15 тыс. Это жилье строится по индивидуальным проектам в спальных микрорайонах Центрального района, в Хостинском районе, в меньшей степени - в Адлерском, еще в меньшей в Лазаревском. В настоящий момент возводится несколько микрорайонов бизнес-класса со своей инфраструктурой. Среди сданных объектов преобладает точечная застройка.
Следует особо отметить жилой комплекс Coral House, возводящийся сейчас в Лазаревском. Пока это первый проект бизнес-класса в этом районе, сдача которого намечена на IV квартал 2007 г. Комплекс отличается от других проектов тем, что на верхних этажах расположены пентхаусы, при этом стоимость квадратного метра составляет $ 1 тыс. Еще один широко разрекламированный комплекс бизнес-класса - Sunny Hill в Центральном районе на Невской. Из точечной застройки наиболее известен «Дом у Дендрария» в Хостинском районе на границе с Центральным районом, на улице Яна Фабрициуса. Начато строительство комплекса «Ассоль» на Ландышевой улице в Центральном районе. Все квартиры в доме панорамные. В комплексе «Радужный» на ул. Пирогова, рядом с санаториями «Радуга» и «Заполярье», на верхних этажах имеются двухуровневые пентхаусы. Рядом, на той же улице, возведен комплекс из трех девятиэтажек бизнес-класса. К этому же классу можно отнести и 10-12-этажные клубные дома в микрорайонах Светлана, Приморье, Новый Сочи.
Таунхаус?! Нет, лучше!
Спрос и, соответственно, цены на жилье в Сочи ежегодно растут. Рынок предлагаемой к продаже недвижимости разнообразен: от типовых многоквартирных домов до элитных вилл, стоимость которых порой выше, чем в развитых европейских странах. Как совместить блага проживания в коттедже с приусадебным участком недалеко от моря с преимуществами городской квартиры и стоимостью квадратного метра жилья, не превышающей среднегородскую? Оказывается, есть выход - обратиться в агентству недвижимости «Капитал», которое предлагает элитное жилье нового типа: квартиры свободной планировки в коттеджах на несколько хозяев. Все дома построены на участках, отведенных под индивидуальное жилое строительство. Находятся они не более чем в десяти минутах ходьбы от моря и расположены в престижных микрорайонах с развитой инфраструктурой, коммуникациями, хорошими дорогами, таких как Мамайка, на Виноградной улице и Курортном проспекте. Большинство квартир имеет вид на море, остальные - вид на город. Такое жилье - идеальный вариант для тех, кто устал от городского шума и хочет отдохнуть в условиях, приближенных к дачным, но значительно более комфортных
Преимущества очевидны: небольшое количество соседей, в домах от четырех до восьми квартир. наличие приусадебного участка, охраняемая территория, зеленая зона, где можно, например, устроить бассейн или барбекю. Технические достоинства - сейсмическая безопасность, автономные системы отопления, и многое другое. В то же время нет проблем с охраной и содержанием жилья в отсутствие хозяев, потому что в доме проживают еще несколько семей.
Еще одна важная особенность - горизонтальная планировка квартир. Если в таунхаусе приходится все время подниматься и спускаться по лестнице, которая к тому же «съедает» часть помещения, то в квартирах, которые предлагает агентство «Капитал», этот недостаток устранен, а площадь используется более продуктивно.
Одним словом, агентство «Капитал» удачно заполняет эту нишу на рынке недвижимости: жилье такого класса является наиболее востребованным, а цены, предлагаемые агентством, наиболее доступными.
Не густо, не пусто
Средняя стоимость квадратного метра недвижимости экономкласса - около $1,2 тыс. при себестоимости $800. Современные сочинские проекты эконом класса - это не обязательно типовые коробки с малосемейками. Однокомнатные квартиры площадью менее 40 кв.м уже не строят. Высота потолков, как правило, 3 м.
Преобладает точечная застройка, а строительство ведется в основном в отдаленных спальных микрорайонах Центрального района, таких как Макаренко, Донская, Ареда, КСМ, Пластунка. Кроме того, в Хостинском и Адлерском районах на значительном удалении от моря, а также в Лазаревском. Среди комплексной застройки наиболее известны проекты, сданные в этом году. Это комплекс монолитно каркасных пятиэтажек в районе улиц Пасечной, Вишневой, Пластунской, Клубничной и жилой комплекс из семи 19-этажных домов на Крымской. А вот монолитный 12-этажный жилой комплекс экономкласса на Хлебозаводе знаменит тем, что там будут двухуровневые пентхаусы. Впрочем, их, как и мансарды, во многих районах Сочи (например, в Хостинском) строят даже на крышах уже существующих пятиэтажек хрущевской и брежневской эпох.
Copyright © "ДИАЛ Строй Инвест"
При полном или частичном использовании материалов активная ссылка на ideal-house.org обязательна.
При полном или частичном использовании материалов активная ссылка на ideal-house.org обязательна.
