ОТДЕЛ ПРОДАЖ
| Москва: | |
| Адрес: |
г.Москва, Ленинский пр-т, д.42, корп.1 |
| Тел.: | (495) 221-50-50 |
| Факс: | (495) 221-50-50 |
| e-mail: | ideal-house@dial.ru |
| Сочи: | |
| Адрес: |
г.Сочи, ул. Гагарина, д. 49а |
| Тел.: | (8622) 555 000 |
Все по закону
Журнал «Мир&Дом. Сочи», осень 2007
Если вы хотите купить в Сочи новую современную квартиру, то, скорее всего, найти ее сможете только на первичном рынке. Но приобретение строящейся недвижимости имеет свою специфику.
СЕМЬ РАЗ ОТМЕРЬ
В апреле 2005 г. в нашей стране вступил в силу Закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» Цель у него самая благая − регламентировать порядок продажи квартир на этапе строительства. Но оказалось, что закон предоставляет покупателям квартир (на этапе строительства их называют дольщиками) столько прав, что это стало невыгодно уже застройщикам. В результате большинство компаний стали продавать свои новостройки в обход закона. Прошлым летом к нему были приняты поправки, но и они не помогли сдвинуть дело с мертвой точки.
Причем что удивительно, в Сочи сегодня возможность купить квартиру в новостройке в соответствии с ФЗ № 214 даже выше, чем в Москве. Вероятно, это связано с тем, что сочинский рынок недвижимости более молодой и, как следствие, цивилизованный. В чем же преимущество покупки новостройки в соответствии с ФЗ №214?
Прежде всего, каждый договор долевого участия должен обязательно проходить государственную регистрацию. То есть вы можете быть уверены, что ваша квартира не продана кому-либо еще и вам не предстоит судебное разбирательство.
Далее. В соответствии с законом застройщик имеет право привлекать деньги дольщиков только после того, как получит госрегистрацию своего права на земельный участок и проведет все подготовительные работы. Таким образом, покупатель может быть уверен, что застройщик не лишится права на земельный участок, а город не откажется принимать и подключать к коммуникациям уже построенный дом и т.д.
ЗАГЛЯНЕМ В ДОГОВОР
Договор договору рознь. В законном договоре долевого участия, как правило, оговорены все данные по квартире и условия − сроки, оплата, санкции за нарушение условий договора. Иногда четко прописывается, что цена не фиксируется и может меняться в связи с изменением рынка, и вы как дольщик принимаете на себя те же риски, что и основные владельцы. В случае нарушения срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования (действующей на день исполнения обязательства) от цены договора за каждый день просрочки. Причем в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры, а не срок сдачи дома в эксплуатацию, как практиковалось до недавнего времени. Также в соответствии с ФЗ №214 дольщик может потребовать от застройщика вернуть деньги в одностороннем порядке в следующих случаях: 1) если нарушены сроки передачи квартиры; 2) строительство дома приостановлено или прекращено, и обстоятельства свидетельствуют, что в сроки застройщик явно не уложится; 3) существенно изменена проектная документация строящегося дома; 4) изменено назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома; 5) нарушено качество строительства; 6) в иных предусмотренных договором случаях.
В СОЧИ ВСЕ СПОКОЙНО
По свидетельству сочинских риэлторов, беспокойство по поводу того, будет ли дом достроен и не случится ли двойных продаж, проявляют в основном покупатели из Москвы.
Общее мнение сводится к тому, что в Сочи слишком дорогая земля, чтобы кто-то мог позволить себе заморозить строительство. Да и скандалы, связанные с двойными продажами, никому не нужны.
На сегодня самыми популярными являются вексельная схема и продажа по предварительному договору.
Вы покупаете у компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять его на квартиру в новом доме. При этом заключаются два договора: предварительный (в нем указываются условия получения квартиры, ее характеристики и цена) и договор купли-продажи векселя.
Другая схема − через предварительный договор. Заключается один договор, в котором стороны обязываются в определенное время заключить основной договор купли-продажи квартиры.
Кстати, по мнению специалистов, договор, заключенный в соответствии с ФЗ №214, − это не панацея. Защитить себя можно при любой форме договора.
КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ
Эдуард Филиппов, генеральный директор «Винсент-Недвижимость»:
− ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве...» был принят в 2004 году и преследовал, как всегда, благие цели (в частности, исключение двойных продаж). Участившиеся в Москве случаи обмана дольщиков привели законодателей к необходимости отреагировать и сказать свое веское слово. Однако юристы есть не только в Госдуме, и неудобный для девелоперов закон, приведший на практике только к росту цен, давно научились обходить.
Строительные компании заключают вместо договоров о долевом строительстве другие договора. Например, договор предварительной купли-продажи. Другая схема − вступление в кооператив, который является инвестором строительства. В результате желающий купить квартиру по новому закону столкнется с отсутствием выбора, В отличие от огромного московского рынка, Сочи представляет собой площадку, меньшую по размерам, чем Теплый Стан или Бутово. Администрации города легко удается контролировать свой отгороженный горами мирок на столь незначительной территории − отрицательный PR во время раскрутки города как модного русского курорта совсем нежелателен. Цены на квартиры делают выгодным не двойные продажи, а реинвестирование в новые проекты, поэтому и нет в Сочи обманутых дольщиков, независимо от типа подписанного договора. Крупнейшая сочинская компания, специализирующаяся на строительстве элитного жилья, к слову, также заключает именно договоры предварительной купли-продажи. Так что при выборе квартиры можно посоветовать больше внимания уделять не типу договора, а репутации и надежности застройщика.
Ольга Гасич, зам. генерального директора Строительного концерна «ВАНТ», г. Сочи:
− Не видим проблем, чтобы строить и продавать квартиры в соответствии с ФЗ №214 об участии в долевом строительстве. У нас оформлена вся разрешительная документация. И мы продаем квартиры в большинстве наших новостроек в строгом соответствии с законом о долевом участии. На сегодня зарегистрировано более 250 таких договоров. В Сочи разрешение на строительство выдается только тем компаниям, которые погасили долевое участие городу. Суммы единовременных выплат получаются серьезными, и не все компании могут их осилить. Конечно, это несправедливо по отношению к молодым или мелким фирмам, но зато такие крупные компании как наша, могут работать полностью в рамках закона.
Кстати, на наши новостройки покупатели могут получать кредит в Сбербанке РФ под залог прав требования.
Дмитрий Шмелев, коммерческий директор «СТ-групп, регион»:
− Главная причина того, что далеко не все объекты строятся в соответствии с 214-м ФЗ, − жадность моих коллег. Дело в том, что работа в соответствии с законом съедает часть прибыли. То есть прежде чем заключать договора долевого участия, необходимо подготовить всю проектно-разрешительную документацию, получить все утверждения и согласования. Между прочим, расходы на все эти подготовительные работы составляют 20-30% от себестоимости всего проекта. Поэтому понятно, что мелкие, средние, да и крупные фирмы предпочитают сначала собрать деньги с покупателей, а потом на эти деньги уже готовить всю необходимую документацию. 214-й ФЗ возвращает нас к мировой практике ведения бизнеса на свои деньги. Я считаю, что надо намного жестче обращаться с теми участниками рынка, которые открыто игнорируют 214-й ФЗ.
В нашей компании существует принцип: ни одного метра мы не продаем в обход 214-го ФЗ. Только в прошлом году мы зарегистрировали 1,5 тыс. договоров в ЮФО, т.е. более половины из всех договоров − наши... В ноябре мы будем делать IPO на Лондонской бирже. И поэтому мы хотим иметь абсолютно прозрачную схему продажи наших объектов
То, что многие строительные компании работают в обход этого закона, говорит о политической импотенции федеральных властей. Это серьезная социальная проблема. Пока строители будут работать в обход закона, возможны двойные продажи, обман дольщиков и т.п. И если говорят, что работа по 214-му ФЗ удорожает себестоимость строительства, что у местных властей нет денег подготовить участки для выставления их на аукционы, то я предлагаю − дайте под строительство федеральные земли. Если мы сможем получить дешевую землю, то будем строить дешевое жилье.
Александр Пляцевой, вице-президент компании «ДИАЛ Строй Инвест»:
− Сегодня в соответствии с законом №214 оформляется не более 5% от общего числа сделок. Так, в Москве ежемесячно заключается от 140 до 270 сделок по договорам долевого участия, в то время как общее число сделок купли-продажи жилья составляет 4500-7000 в месяц.
Думаю, дело здесь вовсе не в привычке инвесторов привлекать финансовые средства граждан по иным схемам. Основной целью 214-го закона ставилась защита граждан от организаторов строительных пирамид и иных недобросовестных застройщиков. Для реализации этого была принята новая правовая форма, по которой регулируется финансирование строительства и новый вид договора − договор участия в долевом строительстве. Однако даже с учетом поправок, внесенных Федеральным законом от 18 июля 2006 года № 111-ФЗ (его полное название «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), создано больше трудностей, чем устранено проблем. Так, застройщик имеет право привлекать деньги участников долевого строительства только после получения свидетельства о госрегистрации прав собственности или аренды на земельный участок, предоставленный для строительства. Кроме того, ему положено получить разрешение на строительство и официально опубликовать проектную декларацию.
Таким образом, и в Москве, и в регионах существенно повысились затраты застройщиков на первоначальном этапе строительства. Если раньше можно было приступать к работам, имея всего $200-300 тыс. собственных средств, то после принятия закона потребовались уже миллионы − в зависимости от месторасположения участка и масштаба проекта.
Помимо финансовых рисков, на плечи застройщика ложится большой объем бумажной работы. Например, не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта застройщик должен направить каждому дольщику извещение о завершении строительства и готовности объекта к передаче. Каждое извещение должно быть послано в виде заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному почтовому адресу либо вручено лично под расписку.
Правда, с принятием поправок к закону №214-ФЗ, отменяющих солидарную ответственность застройщиков и банков, кредитные организации стали гораздо активнее финансировать жилищное строительство. Практически все строящиеся объекты в той или иной мере кредитуются нынче банками. Однако, несмотря на готовность банков финансировать жилищное строительство, деньги частных инвесторов остаются существенным ресурсом для большинства застройщиков. А так как требования закона №214 довольно жесткие, денежные средства граждан привлекаются больше по «серым» схемам − с использованием векселей и по предварительной оплате.
Copyright © "ДИАЛ Строй Инвест"
При полном или частичном использовании материалов активная ссылка на ideal-house.org обязательна.
При полном или частичном использовании материалов активная ссылка на ideal-house.org обязательна.
