ОТДЕЛ ПРОДАЖ
| Москва: | |
| Адрес: |
г.Москва, Ленинский пр-т, д.42, корп.1 |
| Тел.: | (495) 221-50-50 |
| Факс: | (495) 221-50-50 |
| e-mail: | ideal-house@dial.ru |
| Сочи: | |
| Адрес: |
г.Сочи, ул. Гагарина, д. 49а |
| Тел.: | (8622) 555 000 |
Потенциал роста при увеличении веса
Журнал «Салонъ недвижимости», ноябрь 2007
Образование особых экономических зон (ОЭЗ) в мировой практике связывают с процессом формирования ключевых точек роста национальных экономик, называя ОЭЗ одним из эффективных инструментов государственно-частного партнерства.
Надеемся, что и нашей стране от использования этого инструмента будет только польза. В этом скоро можно будет убедиться, наблюдая за развитием тринадцати образованных в стране ОЭЗ: четырех технико-внедренческих, двух промышленно-производственных и семи туристско-рекреационных (ТРЗ).
ПРОГРАММА ПО ПОВЫШЕНИЮ ВЕСА
Основная идея создания в России особых экономических зон туристско-рекреационного типа связана с намерением правительства увеличить вес индустрии туризма в экономике страны. В 2006 году доля туризма в структуре занятости населения страны не превышала 1,5%. Между тем в развитых государствах этот показатель превосходит 5-7%.
Известно, что сегодня мировой рынок туристических услуг опережает другие отрасли экономики по показателям роста и в развивающихся странах достигает семи процентов. Ориентируясь на мировые тренды, правительство приняло решение о создании особых экономических зон туристско-рекреационного типа, тем самым фактически пригласив инвесторов к частно-государственному партнерству.
Для частного бизнеса особые экономические зоны привлекательны особыми же условиями, которые гарантируют успешное развитие затеваемых там проектов. В рамках частно-государственного альянса задачи партнеров четко определены: государство финансирует создание современной транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры: занимается строительством дорог, очистных сооружений, водоснабжением, электрификаций и т. д. А частные инвесторы, используя этот «базис», берут на себя обязательства по развитию соответствующей «надстройки» в виде коммерческих туристских объектов − гостиниц, спортивных, оздоровительных комплексов и тому подобного.
Заинтересованность правительства в партнерстве такого рода очевидна и подкрепляется предоставлением инвесторам ТРЗ налоговых льгот. В частности, им обещано снижение ставки налога на прибыль предприятий на 4%, освобождение от земельного налога и налога на имущество сроком на пять лет.
Помимо щадящего налогового режима компании-инвесторы, принимающие участие в развитии особых зон, смогут воспользоваться системой «одного окна», существенно упрощающей административные процедуры при отводе земли, получении разрешений на строительство и оформлении прочих необходимых документов. Это позволит им многократно снизить издержки бизнеса. Принимая во внимание вышесказанное, логично ожидать активного притока заинтересованных инвесторов в Краснодарский край. Именно там планируется реализовать самый крупный проект среди всех семи российских ТРЗ.
КУРОРТНЫЕ МАНКИ
Известно, что на долю туристического сектора этого края приходится 20% объема всех туристических услуг внутри страны. Как отметил директор по развитию управляющей компании Key to Capital Игорь Добров, теплые моря и целебный климат, уникальные природные минеральные источники и лечебные грязи снискали Краснодарскому краю славу одного из самых популярных курортно-туристических регионов страны. Здесь расположены основные морские курорты России: Сочи, Анапа, Геленджик, Туапсе, Ейск. По сведениям г-на Доброва, на территории края действует более двух тысяч предприятий санаторно-курортного комплекса, которые могут одновременно принимать примерно 500 тысяч человек, что составляет более трети от возможностей всех российских курортов.
Очевидные конкурентные преимущества краевых курортов не требуют комментариев, а вот о пока еще скрытом их потенциале мы попросили рассказать наших экспертов. Разумеется, все они упомянули об уникальных климатических условиях, но как заметила Марианна Архипова, руководитель отдела продаж Группы компаний Seagate, привлекательность краснодарских курортов не следует рассматривать только с точки зрения особенностей климата и возможностей комфортного круглогодичного отдыха, проживания и лечения. По словам эксперта, уникальность черноморских курортов России заключается именно в перспективе их развития. Целый ряд удачно совпавших в регионе факторов в последнее время привел к тому, что его облик меняется на глазах, констатирует г-жа Архипова.
В последнее время многие россияне стали всерьез задумываться о возможности приобретения недвижимости на местных курортах. Что, с точки зрения Марианны Архиповой, объясняется заметными изменениями в сфере международного туризма и вытекающими из этого проблемами, которые связаны с необязательностью туроператоров, спецификой работы авиаперевозчиков, утомительными многочасовыми перелетами, необходимостью преодолевать границы и прочие «мелочи», обыкновенно сопровождающие выезд человека на зарубежный курорт.
Понятно, что самый лакомый кусочек для инвесторов – это Сочи с его перспективой превращения в экономический оазис и новую Русскую Ривьеру с развитой транспортной и инженерной инфраструктурой, качественно преображенной индустрией отдыха, спорта и развлечений. Сочинский рынок, и прежде характеризовавшийся устойчивостью и надежностью, теперь-то уж тем более обещает инвесторам немалые выгоды, отметил вице-президент компании «ДИАЛ Строй Инвест» Александр Пляцевой. По его мнению, защищенность инвестиций в недвижимость Сочи гарантируется государственной программой развития данного региона, уникальностью географического положения (единственный российский морской субтропический курорт) и территориальной ограниченностью предложений.
Справедливости ради следует признать, что только те, кому хватило места под сочинским солнцем, будут считать «ограниченность предложения» инвестиционным преимуществом. Прочим же придется искать другие преимущества в других городах-курортах.
В негласной «табели о рангах» наших черноморских курортов второе место принадлежит Геленджику. В частности, Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, несомненным плюсом Геленджика считает его благоприятный климат, более сухой и менее ветреный. Кроме того, добавляет Константин, благодаря умеренному потоку отдыхающих здесь и воздух чище, чем в Сочи, и отдых спокойнее.
До недавних пор третье место в «рейтинге популярности» инвесторы отводили Анапе. Но в связи с запуском самого крупного проекта среди всех семи ТРЗ − «Новая Анапа» − ситуация обещает радикально измениться. Во всяком случае, Рифат Талипов, директор по строительству компании «Key to Capital», убежден, что этот проект на Благовещенской косе станет самой яркой и многообещающей концептуальной программой развития ТРЗ. Ее реализация позволит создать крупнейший на Черноморском побережье России курортно-туристический комплекс мирового класса, способный принять и обслужить 360 тысяч человек в год.
УЗЛЫ И СТРЕЖНИ
В ближайшие годы во всех топонимах ТРЗ Краснодарского края будет начато строительство крупных инфраструктурных объектов. Борис Лебедев, заместитель генерального директора по маркетингу компании «Винсент недвижимость», напомнил, что основной целью программы развития Сочи на ближайшие четыре года является развитие городской и курортной инфраструктуры. В соответствии с имеющимися планами, в ближайшее время предстоит реконструкция береговой зоны, обустройство пляжных комплексов и создание объектов разветвленной транспортной, энергетической и телекоммуникационной инфраструктуры. Г-н Пляцевой перечислил основные значимые сочинские проекты, получился весьма внушительный перечень: реконструкция и строительство международного аэропорта Сочи, создание искусственно-насыпных островов, возведение олимпийских объектов, строительство монорельсовой дороги и автодорог (на Красной Поляне; в Центральном районе самого Сочи; трехуровневая развязка Краснодарского кольца; реконструкция моста через реку Сочи; Адлерская развязка; Большая объездная дорогая вокруг Сочи), развитие портовой инфраструктуры (планируется строительство двух морских и одного железнодорожного узла), строительство глубоководного выпуска канализационных очистных сооружений в Бзугу (Адлерский район), возведение трех мусороперерабатывающих и сортирующих заводов, строительство многофункциональных жилых комплексов и коттеджных поселков, гольф- и яхт-клубов, гостиниц, горнолыжного комплекса на Красной Поляне.
Исполнительный директор компании «Аста Элит» Дмитрий Копотов подытожил: «План по проведению Олимпиады−2014 в Сочи включает в себя строительство 11 новых современных объектов». Возведение ключевых узлов олимпийской инфраструктуры в Сочи уже началось, включая создание нового терминала в международном аэропорту Сочи и развитие горнолыжного центра «Роза Хутор».
По сведениям г-на Копотова, горнолыжные трассы «Роза Хутор» будут готовы уже в январе 2009 года. Общий бюджет этого проекта превышает 250 млн. долларов. А начиная с 2010 года Красная Поляна станет местом проведения международных соревнований.
Безусловно, соглашается Марианна Архипова, «магнитом» строительной деятельности в регионе является олимпийский Сочи. Однако из-за дороговизны и высокой плотности застройки города часть инвесторов переориентировалась на Геленджик и Анапу, расположенные недалеко от будущей олимпийской столицы. Эти города, как считает г-жа Архипова, оказались даже в более выигрышном положении, поскольку уровень ажиотажа и, следовательно, цен здесь пока не достиг космических сочинских высот.
Эксперт не сомневается, что уникальные инфраструктурные проекты города-курорта Геленджик (аэропорт международного класса и автотрасса европейского уровня Краснодар − Геленджик) в течение ближайших лет преобразят город, поднимут качество обслуживания и проживания здесь на беспрецедентный по российским меркам уровень, сравнимый со знаменитыми мировыми курортами. Кроме того, в Геленджике реализуется проект реконструкции городского центра. Там инвесторы из Санкт-Петербурга намерены полностью заменить всю коммунальную инфраструктуру. По данным г-жи Архиповой, сумма инвестиций в этот проект составит не менее 200 млн. евро.
К значимым проектам руководитель отдела продаж Группы компаний Seagate относит и комплексное развитие прибрежной курортной зоны. По ее словам, здесь должны появиться поля для гольфа, конно-спортивный центр, кемпинги, отели, центры активного приключенческого и экологического туризма, SPA-центр. Большой интерес к возможности поучаствовать в развитии курорта Геленджик проявили иностранные инвесторы.
В частности, о намерении создать яхт-клуб стоимостью 200 млн. долларов и гольф-клуб общим объемом инвестиций 57,5 млн. евро заявила словенская корпорация. А крупная швейцарская компания подписала соглашение о строительстве культурно-развлекательного центра стоимостью 3 млн. евро.
По сведениям г-жи Архиповой, уже сейчас в Геленджике активно развивается инфраструктура делового туризма. В частности, на завершающей стадии строительства находится современный многофункциональный конгресс-холл, который предназначен для проведения различных форумов и выставок.
С точки зрения Константина Ковалева, основным инфраструктурным объектом в Геленджике является реконструируемый аэропорт, сдача которого планируется уже в июне будущего года. На данный момент построена взлетно-посадочная полоса, которая позволит принимать любые типы самолетов.
Среди самых масштабных инфраструктурных анапских проектов Рифат Талипов назвал уже упоминавшуюся «Новую Анапу». Площадь этой туристско-рекреационной зоны составит 780 га. При этом участок с одной стороны омывается Черным морем, с остальных трех − Кизилташским, Витязевским и Бугазским лиманами, что позволит развивать не только пляжный туризм, но и активные виды отдыха. Помимо сорока гостиниц здесь планируют открыть крупнейшие в России аквапарк и океанариум, яхт- и гольф клубы, школу водных видов спорта и еще много чего интересного.
Активное строительство в «Новой Анапе» стартует в 2009 году, и, как предполагается, полноценно функционировать курорт начнет уже в 2012 году. Главная цель этого проекта заключается в создании национального турпродукта, который обещает составить достойную конкуренцию курортам Турции и Египта.
Позиционировать «Новую Анапу» собираются как семейный курорт. Кстати, при разработке этого проекта за основу был принят сингапурский аналог. Его использовали как удачный пример развития ТРЗ, который на все сто процентов подтвердил свою эффективность в качестве кластера, способствующего подъему экономики.
ПРИНЦИП ДОМИНО
Безусловно, с улучшением инфраструктуры увеличится и спрос на высококлассное жилье, уверен Александр Пляцевой. В настоящий же момент, поясняет Марианна Архипова, именно недостаточная развитость инфраструктуры, наряду с общим, не «элитарным» имиджем черноморских курортов России, затрудняет осуществление проектов жилищного строительства премиум-класса в регионе. Однако по мере реализации всех запланированных «базисных» проектов подготовится почва и для успешных продаж объектов недвижимости высокого класса. У эксперта нет сомнений в том, что количество и уровень таких проектов в будущем будет только расти.
По наблюдениям Игоря Доброва, реализация вышеописанных проектов уже существенно повысила спрос на анапское жилье. Особенно квартир, апартаментов, таунхаусов и коттеджей в элитных жилых комплексах, проекты строительства которых реализуются на Пионерском проспекте, а также в 1-й курортной зоне на Высоком берегу.
Что касается рынка жилой недвижимости Геленджика, то, как говорит Константин Ковалев, здесь уже немало высококлассных объектов. Правда, в основном они ориентированы на москвичей, жителей Санкт-Петербурга и нефтяных регионов России. Логично предположить, что строительство аэропорта, железной дороги и скоростной трассы повысит уровень транспортной доступности города, а следовательно, сможет привлечь дополнительный поток покупателей.
В Сочи же, как известно, жилые объекты высоких классов − это основной рыночный продукт. И поскольку инвестиционная привлекательность города чрезвычайно высока, то и спрос на сочинское жилье тоже. Как полагает г-н Ковалев, сегодня его приобретают в основном с инвестиционными целями.
ПЕРВЫЕ ЛАСТОЧКИ
Пока объекты элитной недвижимости на территории Анапы и Геленджика уступают сочинским по инвестиционной привлекательности, но это ненадолго. Рынок действительно элитного жилья в регионе пока не изобилует предложениями, признается Марианна Архипова. Тем не менее, объекты, подходящие под статус жилья de-Luxe, сопоставимого с мировым уровнем, начинают появляться. А значит, можно ожидать обострения конкуренции.
Так, представляя объекты Геленджика, Константин Ковалев выделил следующие проекты: апарт-отель «Солнце», в котором на территории 14-15 га предполагается строительство элитного жилого комплекса и пятизвездочной девятиэтажной гостиницы на 360 номеров с вертолетной площадкой. Многофункциональный комплекс Sunrasia, расположенный на территории 100 га вблизи поселка Джанхот, который будет включать в себя гостиничный комплекс высокого класса, апарт-отель и жилые площади. И «Маяк» − многофункциональный центр, расположенный в районе Толстого мыса. Его площадь −160 тысяч кв. метров, из которых почти 100 будут занимать жилые площади. Помимо жилья в этом центре построят торговый и спортивно-оздоровительный комплексы, SPA-салон, кинотеатр и множество иной полезной инфраструктуры.
Как известно, в Сочи из-за дефицита земельных участков, пригодных для строительства элитного жилья, возводят преимущественно многоэтажные дома. В Геленджике предложения будут более разнообразными. Как сообщила Марианна Архипова, в первой половине 2008 года запланировано ввести в эксплуатацию поселок «Династия» − первый в городе поселок таунхаусов с собственной инфраструктурой, расположенный в нескольких сотнях метров от берега моря. А одним из наиболее ярких проектов элитной недвижимости в регионе г-жа Архипова считает поселок «Лемурия», который появится в одном из живописнейших мест Геленджика на берегу моря. Там на участке площадью в 7,22 га построят 45 резиденций и два многоквартирных дома, где будут продаваться апартаменты.
По словам Александра Пляцевого, в первой половине 2008 года на Красной Поляне тоже начнется строительство элитного коттеджного комплекса ИДЕАЛ-Сказка. Другой коттеджный комплекс − ИДЕАЛ-Life − появится в районе Малый Ахун.
В Сочи в ближайшем будущем планируется реализация большого количества проектов, включающих в себя элитную то застройку. Среди наиболее интересных Константин Ковалев выделил многофункциональный жилой комплекс (МФК), который построят в центре Сочи (в 100 м от моря) на месте пансионата им. Мориса Тореза. Там на территории площадью 4 га планируется возвести гостиницу 5* построить 200 тысяч кв. метров элитного жилья. Еще один МФК планируется построить на месте гостиниц «Камелия» «Интурист». В его составе будут отель уровня 4-5*, элитный апарт-комплекс на 120 апартаментов, а также сопутствующая инфраструктура.
В Сочи практически одновременно стартуют сразу нескольких крупных проектов элитных многофункциональных жилых комплексов, дополняет коллегу г-н Лебедев. В частности, он отметил МЖК «Сады Семирамиды» в санаторной зоне общей площадью 40 тысяч метров; «Актер-гэлакси» с собственным пляжем; «Роза ветров», где помимо квартир будет еще и торгово-офисный центр; элитный апартаментный комплекс «Золотая лагуна» в 50 метрах от кромки прибоя.
Конечно же, самым амбициозным сочинским проектом обещает стать «Остров федерация» − курортно-развлекательный комплекс мирового уровня, расположенный на искусственном острове. Но о нем говорить пока рановато.
В отличие от Сочи в Анапе, насколько известно Константину Ковалеву, в ближайшее время строительства объектов элитной недвижимости не предвидится. Но он знает, что в более долгосрочной перспективе заявлено о реализации двух крупных проектов − курортного комплекса «Королевские дюны» на Благовещенской косе и многофункционального гостинично-жилого комплекса «Высокий берег».
ПОТЕНЦИАЛ РОСТА
На рынке элитного жилья в Сочи на данный момент отмечается ценовая стабилизация, однако до конца текущего года специалисты все же прогнозируют небольшой рост цен − порядка 3-5%, говорит г-н Ковалев. По его наблюдениям, установившийся высокий уровень цен в Сочи привел к переориентации части покупателей на другой популярный курортный город − Геленджик. И, как кажется эксперту,
рынок элитного жилья в Геленджике развивается более динамично. Сейчас средняя стоимость квадратного метра здесь находится на отметке в 3000 долларов, а в Сочи этот показатель равен примерно 7000. По мнению Константина, до конца года рост цен на элитное жилье в Геленджике продолжится и составит около 5-10%.
В Анапе пока есть только один жилой комплекс элитного класса − «Бриз», темпы роста цен на квартиры в котором очень высоки. Как говорит наш собеседник, за последние три месяца цена квадратного метра здесь выросла практически на 20% и достигла отметки в 1600 долларов. До конца текущего года рост цен продолжится, но, как полагает специалист, уже не такими высокими темпами. По его прогнозу, он составит примерно 10%.
В целом, как считает Марианна Архипова, по сравнению с текущим уровнем, в первой половине наступающего года цены на объекты элитной недвижимости на Черноморском побережье России могут увеличиться не менее чем на 20%. Прогнозы Бориса Лебедева смелее: он думает, что доходность может составить 25-50% в год.
Так что нет ничего удивительно в том, что многие россияне стали всерьез задумываться о возможности приобретения недвижимости на местных курортах, которые очень скоро обещают стать мощными туристскими кластерами.
Copyright © "ДИАЛ Строй Инвест"
При полном или частичном использовании материалов активная ссылка на ideal-house.org обязательна.
При полном или частичном использовании материалов активная ссылка на ideal-house.org обязательна.
