ОТДЕЛ ПРОДАЖ
| Москва: | |
| Адрес: |
г.Москва, Ленинский пр-т, д.42, корп.1 |
| Тел.: | (495) 221-50-50 |
| Факс: | (495) 221-50-50 |
| e-mail: | ideal-house@dial.ru |
| Сочи: | |
| Адрес: |
г.Сочи, ул. Гагарина, д. 49а |
| Тел.: | (8622) 555 000 |
ОЛИМПИЙСКОЕ ПОСТРОЕНИЕ
Журнал “Business & Financial Markets», январь 2008
Сочинская недвижимость выросла в цене, но все еще остается привлекательной для девелопмента. Ажиотажный рост цен на недвижимость Сочи спровоцировал передел местного рынка в пользу крупных застройщиков. По мнению экспертов, начинать новые девелоперские проекты в столице Олимпиады-2014 сейчас экономически нецелесообразно. Но, несмотря на это, многие девелоперы не оставляют надежд занять место под солнцем и выйти на этот рынок.
В конце декабря 2007 года правительство РФ утвердило программу строительства в Сочи олимпийских объектов и горноклиматического курорта. Для проведения зимних Олимпийских игр на берегу Черного моря в Имеретинской долине и в горах рядом с Красной Поляной будет построено и реконструировано 243 объекта спортивно-рекреационной инфраструктуры, в том числе 29 гостиничных и оздоровительных комплексов. В частности, планируется построить биатлонный комплекс на 20 тыс. мест, лыжный комплекс на 16 тыс. мест, санно-бобслейную трассу, ледовый дворец спорта на 12 тыс. мест, большую и малую ледовые арены для хоккея с шайбой, центральный стадион на 40 тыс. мест и олимпийскую деревню. Суммарный объем инвестиций в Сочи до 2014 года составит 313,8 млрд руб., причем из бюджета на олимпийскую стройку будет выделено 195 млрд руб. Государственные инвестиции будут направлены преимущественно в строительство спортивных и социальных объектов, транспортной, инженерной и энергетической инфраструктуры. В туристическо-рекреационные проекты будут привлечены частные инвесторы.
Координировать застройку Сочи будет госкорпорация "Олимпстрой". В олимпийской программе официально участвуют шесть компаний-инвесторов: ОАО "Газпром", ЗАО "Холдинговая компания "Интеррос"", ООО "Компания по девелопменту горнолыжного курорта "Роза хутор"" (структура "Интерроса"), ООО "Рогсибал" (структура "Базового элемента"), ОАО "Красная Поляна" (совместно с ГК ЮМАКО) и ОАО "Тоннельный отряд-44".
Активно работать на сочинском рынке недвижимости сегодня способны только крупные компании и создавшие с ними альянс девелоперы, считают опрошенные B&FM эксперты. "Благодаря мощным экономическим рычагам такие гиганты, как "Базэл" и "Газпром", смогут реализовать важные инфраструктурные проекты, оставив частникам точечную застройку", - говорит партнер компании Knight Frank Константин Романов. "В Сочи существует масса проблем, связанных с оформлением и согласованием документации, выделением доли города, - объясняет руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. - После запрета приватизации земельных участков в Сочи (теперь их можно арендовать сроком на 49 лет, а в собственность приобрести лишь землю, приватизированную ранее) эти сложности только усилятся, что приведет к отсеву более слабых и мелких компаний".
Свою роль в естественном отборе застройщиков Сочи сыграл безудержный рост цен на местную недвижимость. "Рост цен на землю в прибрежной полосе Центрального района после объявления решения МОК по Сочи составил от 200% до 300%, а 1 кв. м жилья подорожал практически в два раза", - говорит директор компании Penny Lane Sochi Сергей Никитин. "В начале 2007 года 1 кв. м жилой недвижимости стоил $2-2,5 тыс., а к концу года - $4 тыс.", - говорит юрисконсульт компании "Велес лекс" Евгений Акимов. Спрос на сочинское жилье формируется за счет покупателей из других регионов РФ. "Подавляющее число сделок (65-70%) носит инвестиционный характер", - говорит директор по продажам агентства элитной недвижимости "Новое качество" Андрей Уфимцев.
Рост арендных ставок на коммерческую недвижимость Сочи, по данным Ольги Широковой, достигает 10% за квартал. По итогам 2007 года аренда офисов класса В выросла на 40% и составила $450-800 за 1 кв. м в год.
Арендные ставки в центральных торговых коридорах Сочи колеблются в пределах $1,2-1,8 тыс. за 1 кв. м в год, а в периферийных торговых центрах - $0,6-1 тыс.
Рост цен на недвижимость в Сочи не остановится, возможна лишь их коррекция, считают эксперты. "На сегодня ценовая ситуация остается без изменений, рынок является перегретым", - говорит руководитель аналитического отдела департамента консалтинга и аналитических исследований компании Mayfair Properties Илья Непиющий. "Тем не менее темпы роста цен замедлились, соответственно, можно ожидать их стабилизации, которая продлится до 2010-2012 года", - говорит генеральный директор компании Vesco Realty Sochi Станислав Грипас. По его словам, продавцы элитного жилья сегодня вынуждены снижать цену на 10-15%. Тем не менее падения цен ждать бесполезно. Специалисты компании "Новое качество" уверены, что цены на сочинское жилье будут ежегодно расти на 20%, а успокоится рынок недвижимости не раньше чем через пять-семь лет.
"Вход на сочинский рынок экономически сейчас не совсем привлекателен, однако девелоперы стараются использовать для этого любую возможность, так как рост рынка не оставляет сомнений в будущей прибыли", - говорит Илья Непиющий. По его мнению, приобретать в Сочи площадки и начинать строительство следовало в 2005-2006 году. Сейчас эксперт советует придерживать сочинские площадки и объекты: "В дальнейшем их цена будет расти рыночными и спекулятивными способами, например за счет искусственного регулирования объема предложения".
"Этот год обещает стать годом глобальной стройки в регионе, - говорит Илья Непиющий. - Большинство строящихся объектов жилой и коммерческой недвижимости было анонсировано в 2004-2007 годах, срок их сдачи в эксплуатацию намечен на 2009-2010 годы". По данным Mayfair Properties, на долю жилья приходится около 90% площадей возводимой недвижимости.
Основными игроками на сочинском рынке недвижимости эксперты называют такие крупные московские компании, как "Интеко", ПИК, ЮМАКО, "Грас", "СТ-групп регион", "Система-Галс", "NBM стройсервис", "Диал строй инвест", структуры "Интерроса" и "Базэла". По словам Ольги Широковой, крупными земельными участками владеют "Газпром", Минтранс, РАО ЕЭС, "Мострансгаз", "Нортгаз".
Признание Сочи столицей зимних Олимпийских игр способствует бурному развитию деве - лопмента, однако эксперты опасаются, что после Олимпиады интерес к городу со стороны инвесторов может снизиться. "Государство печется сегодня лишь о проведении Олимпиады, а не о дальнейшей эксплуатации построенных для нее объектов", - отмечает руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefleld/Stiles & Riabokobylko Денис Соколов. "Если все грандиозные планы по созданию транспортной и энергетической инфраструктуры качественно реализовать не удастся, то Сочи при всем его потенциале постигнет судьба других олимпийских городов", - считает Ольга Широкова.
Сейчас же строить в Сочи целесообразно гостиницы, апарт-отели и жилье, считает управляющий партнер компании "Новое качество" Михаил Гец. По его словам, на местном рынке есть серьезные ограничения по строительству коммерческой недвижимости. "Два крупных торговых центра (100-150 тыс. кв. м) смогут удовлетворить потребность города в торговых площадях, - объясняет Гец. - Сейчас в Сочи практически нет бизнес-центров высокого класса, однако ограничения по офисной недвижимости составляют 70-100 тыс. кв. м, то есть два-три здания". Девелоперам следует обратить внимание на выставочные комплексы, считают эксперты. После Олимпиады Сочи может стать российским аналогом Канн и Ривьеры, полагает Денис Соколов.
По мнению Станислава Грипаса, сейчас сложно прогнозировать ситуацию на рынке недвижимости Сочи после проведения Олимпиады. "Большинство объектов еще не построено, и пока непонятно, как будет развиваться регион", - резюмирует эксперт. В любом случае инвесторам следует готовиться к снижению показателей прибыльности девелоперских проектов в Сочи. Сейчас жилье может приносить около 50% годовых, а гостиничные проекты - 10-12%. Их окупаемость составляет пять и десять лет соответственно. "Текущий рост цен на землю и жилье, дороговизна проживания в гостиницах должны исчезнуть как факт после проведения Олимпиады, поэтому прибыльность реализуемых проектов является иллюзией", - предупреждает Илья Непиющий. По его прогнозам, многие построенные объекты после Олимпиады будут проданы из-за их неэффективности.
***
МНЕНИЕ
Какие сегменты сочинской недвижимости наиболее привлекательны для инвестиции
Илья Непиющий, руководитель аналитического отдела департамента консалтинга и аналитических исследований компании Mayfair Properties
- Рынок жилой недвижимости Сочи будет расти в течение 10-15 лет, поэтому этот сегмент наиболее перспективен для инвестиций, в том числе частных. Для полноценного развития городской среды рынком также будут востребованы проекты современных ТРЦ. Наиболее оптимальными местами для их размещения являются формирующиеся районы жилой застройки, а также крупные транспортные узлы - аэропорт, вокзал, шоссе Адлер - Сочи и другие. Развитие рынка складских помещений объективно зависит от состояния дорожно-транспортной сферы. Строительство новых дорог даст возможность реализации проектов крупных логистических комплексов, что будет весьма своевременно при условии появления в Сочи больших объемов торговой недвижимости. Другим важным условием для развития складского сегмента является усовершенствование системы энергообеспечения региона.
Ольга Широкова, руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood
- Объекты торговой недвижимости в сочинском регионе не станут убыточными для инвесторов и в постолимпийский период. После обновления транспортной, социальной и спортивной инфраструктуры Сочи привлечет достаточное число туристов, способных окупить построенные к олимпийским играм объекты. Сегодня рынок торговой недвижимости в городе развит очень слабо, ощущается большой недостаток качественных площадей. При условии дальнейшего активного развития деловой сферы города и роста уровня покупательской способности качественные торговые объекты с продуманной концепцией и правильно определенными целевыми группами будут продолжать успешно функционировать.
Copyright © "ДИАЛ Строй Инвест"
При полном или частичном использовании материалов активная ссылка на ideal-house.org обязательна.
При полном или частичном использовании материалов активная ссылка на ideal-house.org обязательна.
